Цены на квартиры растут, но сделки снижаются, рынок сталкивается с давлением коррекции

Большое давление на инвесторов, использующих финансовые рычаги

Рынок квартир фиксирует заметные изменения, когда цены на квартиры растут, но ликвидность резко падает из-за признаков оттока инвестиционного капитала, покупатели становятся более осторожными перед давлением процентных ставок и рыночными рисками.

Согласно недавнему отчету One Mount Group, рынок недвижимости Ханоя значительно замедлился после периода бурного роста. Это подразделение зафиксировало объем сделок на всем рынке около 11 100 единиц продукции в первом квартале 2026 года, включая жилые дома и квартиры, что на 50% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 12% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Примечательно, что в сегменте квартир было зафиксировано около 4000 сделок по передаче, что на 60% меньше, чем за квартал, и на 26% меньше, чем за год.

Рынок Хошимина зафиксировал около 3700 новых квартир, выставленных на продажу в первом квартале 2026 года, что на 75% меньше, чем в четвертом квартале 2025 года.

По данным One Mount Group, резкое снижение за квартал отражает сезонные факторы и осторожный настрой покупателей после Тет. Между тем, годовое снижение показывает, что инвестиционный поток становится все более осторожным в отношении таких макроэкономических факторов, как процентные ставки, инфляция и геополитические риски.

Это развитие также зафиксировано в отчете Министерства строительства. По данным этого органа, в первом квартале страны было совершено более 139 800 сделок с недвижимостью, что почти на 8% меньше, чем в конце прошлого года. Только в сегменте квартир и частных домов было зафиксировано около 30 850 сделок, что почти на 19% меньше, чем в предыдущем квартале.

Г-жа Нгуен Ли Ли - менеджер отдела исследования рынка Cushman & Wakefield - сообщила, что ликвидность рынка жилья снижается в условиях новых поставок и резкого увеличения количества готовой к продаже продукции.

По словам г-жи Ли, в период с 2026 по 2028 год в Ханое планируется передать более 28 000 объектов покупателям жилья. Появление большого предложения в то же время, когда ликвидность замедляется, создаст значительное давление на группу инвесторов, использующих финансовые рычаги.

«Эта группа сталкивается с высокими затратами на капитал для поддержания активов, в то же время ей приходится конкурировать с новой корзиной товаров с привлекательной политикой продаж, многими льготами от застройщика», - отметила г-жа Ли.

Эксперт Cushman & Wakefield добавил, что в ближайшие два года Ханой может принять более 68 000 новых квартир с тенденцией к активному перемещению в пригородные районы. Большое предложение создаст явное снижение цен на спекулятивные продукты, во многом завися от ожиданий роста цен в районах, где развивается инфраструктура.

«Осторожность покупателей может продолжать сохраняться в ближайшее время из-за колебаний процентных ставок и ожиданий, что рынок проведет более разумные корректировки цен», — сказала она.

Осторожный настрой инвесторов

Г-н Чан Ван Хунг - агент по недвижимости в Ханое, отметил, что нынешний рынок сильно отличается от периода ажиотажа 2024-2025 годов.

По словам г-на Хунга, раньше многие инвесторы были готовы вложить деньги сразу после открытия продаж проекта в надежде "набрать прибыль" за несколько месяцев. Однако в настоящее время количество инвесторов резко сократилось, особенно у группы, использующей банковские кредиты.

«Были квартиры, которые раньше можно было продать всего за несколько дней, чтобы клиенты внесли залог, но сейчас, когда товар висит в течение месяца, сделки по-прежнему затруднены. Цены на квартиры по-прежнему высоки, но покупатели больше не согласны легко вкладывать деньги и быстро закрывать сделки, как раньше», — сказал г-н Хунг.

По словам этого брокера, цены на квартиры в Ханое за последние два года выросли слишком быстро, что привело к сокращению нормы прибыли от инвестиций. Между тем, давление процентных ставок по кредитам, финансовых затрат и нового предложения, постоянно поступающего на рынок, заставляет многих инвесторов выбирать возврат денежных потоков, а не продолжение «продаж».

Г-н Хунг считает, что рынок вступает в более сложную стадию отбора, в которой продукты с реальными потребностями в жилье, хорошим местоположением, завершенной юридической базой по-прежнему сохраняют ликвидность, а квартиры, цены на которые завышены или расположенные в неразвитых районах, будут испытывать более явное давление корректировки в ближайшем будущем.

Читайте оригинал здесь