Рост цен на квартиры, застройщики ожидают слишком большой прибыли

Цены на квартиры выросли в соответствии с ожиданиями инвесторов по прибыли

Цены на квартиры и многие жилищные продукты в настоящее время остаются на высоком уровне, особенно в проектах, самостоятельно определяющих сегмент премиум-класса. В условиях, когда реальная покупательная способность не поспевает за ожиданиями прибыли, в то время как давление процентных ставок и затрат на капитал становится все больше, рынок недвижимости вступает в фазу, требующую дифференциации и корректировки.

В беседе с газетой Lao Động г-н Нгуен Чи Тхань - генеральный директор компании Cao Ốc Quốc tế Hồ Tây проанализировал, что одной из очевидных проблем в настоящее время является то, что основная продукция находится в руках около 10-20 лучших инвесторов. Концентрация товаров в этой группе приводит к тому, что цены обычно устанавливаются в соответствии с взаимной ссылками между проектами.

Однако рыночная цена на самом деле не зависит от ожиданий инвесторов, а по-прежнему определяется покупателем, который действительно нуждается в жилье. Потому что, независимо от того, насколько велика цель получения прибыли, в конечном итоге продукт все равно должен быть продан покупателю для проживания или эксплуатации в аренду. «Только тот, кто действительно нуждается в жилье, решает рыночную цену», — подчеркнул г-н Тхань.

По словам этого человека, при нынешнем высоком уровне цен в сочетании с давлением банковских процентных ставок рынок, безусловно, скорректируется. На нынешнем уровне затрат инвесторы не могут продолжать удерживать товары в течение длительного времени только в ожидании подходящего покупателя, а денежный поток является важным фактором.

Глядя на структуру предложения, нынешняя проблема заключается не только в том, что сегмент премиум-класса занимает большую долю, но и в том, что рынок путает концепцию действительно премиум-класса с тем, что многие проекты сами определяют себя как премиум-класс. С настоящими продуктами премиум-класса застройщик очень четко определил целевой класс клиентов, поэтому не слишком беспокоится о сбыте.

Между тем, большая часть рынка придерживается психологии «если тот человек продает 10, то я тоже должен продать 10», то есть ожидание прибыли завышается слишком сильно, что приводит к тому, что все проекты помечены как высококлассные и считаются, что их нужно продавать по очень высокой цене.

Многие проекты на самом деле не очень элитные, особенно расположение не является доминирующим, но все равно устанавливают высокие цены. Когда рынок не принимает, приходится корректировать. На самом деле, немало проектов сохраняли один уровень цен в течение многих лет, но так и не смогли продать, даже остатки на 5-10 лет. Это показывает, что действительно элитные продукты имеют свой собственный сегмент, а ожидания прибыли, превышающие способность поглощения, рано или поздно будут очищены рынком.

Рынок сильно дифференцирован

Что касается развития недвижимости Вьетнама в 2026 году, г-н Нгуен Чи Тхань отметил, что рынок продолжит испытывать очень четкую дифференциацию. Это означает, что инвестиции на данном этапе требуют совершенно другого мышления, чем раньше.

Если покупать и перепродавать только в пределах местного региона, то инвестору, безусловно, придется передумать. Потому что продукты, которые в настоящее время инвестируются систематически, ориентированы не только на отечественных клиентов, но и на привлечение потока международных инвесторов.

Поэтому история инвестирования больше не заключается в том, чтобы вкладывать деньги в один проект в этом районе, а нужно смотреть в сторону городов-спутников, мест с движущей силой развития и возможностью подключения. Инвесторы должны ориентироваться на долгосрочную стратегию, а не только покупать и перепродавать в короткие сроки.

С другой стороны, продукты недвижимости на рынке сегодня отличаются от прежних, когда сегментом, занимающим большую долю, является элитная недвижимость. В этом сегменте не так много людей, которые могут купить сразу, поэтому история покупки и перепродажи для быстрой фиксации прибыли уже не так проста, как раньше.

«Раньше многие думали, что достаточно продать, чтобы получить более высокую прибыль, чем отправка в банк, но сейчас это не так просто», — сказал г-н Тхань.

Другое давление заключается в том, что рынок недвижимости развивается быстрее, чем возможности банков по финансированию. Кредитный потенциал ограничен, поэтому от застройщиков до инвесторов приходится искать другие источники финансирования.

Если вы хотите успешно инвестировать, полагаясь только на банковские кредиты, то это все равно краткосрочный тип инвестиций и очень трудно достичь эффективности в нынешних условиях. С нынешними событиями рынок оставит место только для долгосрочных инвестиционных стратегий, соответствующих реальной абсорбции.

Читайте оригинал здесь