Цены на квартиры остаются высокими, вторичный рынок корректируется локально

Цены на квартиры продолжают оставаться на высоком уровне на фоне роста затрат, но на вторичном рынке начали появляться признаки коррекции, в том числе явление продаж по цене ниже первоначальной. Хотя эта тенденция еще не распространилась, прогнозируется, что она будет появляться чаще в ближайшее время, отражая изменения в поведении инвесторов, когда рынок вступает в фазу отбора.

По словам г-на Ле Динь Чунга, генерального директора SGO Homes, заместителя председателя Исследовательского совета - оценки рынка недвижимости Вьетнама, на первичном рынке цены на жилье остаются высокими и имеют тенденцию к небольшому росту из-за увеличения затрат. Это приводит к дальнейшему повышению цен на квартиры, особенно в крупных городах.

Напротив, вторичный рынок претерпевает неоднозначные изменения. По словам г-на Чунга, рынок не находится в состоянии «заморозки», но перешел к этапу выборочного финансирования. Ликвидность больше не зависит только от высокой или низкой цены, а все больше связана с полезной стоимостью и фактической эксплуатацией продукта. Уровень цен на вторичные товары в настоящее время имеет тенденцию корректироваться по сравнению с пиком, зафиксированным в сентябре-октябре 2025 года, в то время как торговая деятельность становится более осторожной.

В сегменте квартир начали появляться сделки с убытком, однако они еще не распространены. Причина в том, что финансовое давление на данный момент не слишком велико, в то же время ожидания рынка в среднесрочной и долгосрочной перспективе сохраняются. Поэтому ликвидность по-прежнему сосредоточена в основном в крупных городах - местах с высоким реальным спросом на жилье и аренду.

Более глубоко анализируя это явление, г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама, считает, что продажа с убытком в основном исходит от части инвесторов, участвующих в рынке в период горячего роста, использующих большой финансовый рычаг, особенно кредиты с отсрочкой погашения основной суммы долга.

При вступлении в период погашения долга, в условиях роста процентных ставок, растущее финансовое давление вынуждает их продавать, чтобы реструктурировать денежный поток. Кроме того, немало случаев, когда инвесторы увлечены психологией FOMO, покупают с разницей в цене в период оживления рынка, теперь вынуждены продавать, когда ожидания «спекуляции» не достигнуты. В то время как предложение, выставленное на продажу, увеличивается, покупатели имеют тенденцию наблюдать и быть более осторожными, что замедляет ликвидность на вторичном рынке.

Г-жа Миен прогнозирует, что это явление не распространится по всему рынку, но неизбежно будет появляться чаще в некоторых группах инвесторов и в определенных сегментах. В частности, давление финансового рычага и цикл корректировки процентных ставок становится важным фактором, определяющим решение о продаже.

Это не распространенная тенденция рынка, а в основном происходит локально в районах, которые когда-то зафиксировали бурный рост, или в группе инвесторов, использующих высокий финансовый рычаг с ожиданиями краткосрочного «серфинга», используя политику субсидирования процентных ставок от застройщиков.

В ближайшее время, когда кредиты вступят в стадию погашения как основной суммы, так и процентов, финансовое давление может возрасти, что приведет к появлению большего числа случаев убытков, особенно среди группы инвесторов, берущих крупные кредиты. В то же время, когда предложение квартир будет расти, конкурентное давление по ценам станет более очевидным, особенно для будущих продуктов. Инвесторы, владеющие этим типом, должны будут нести затяжные расходы по процентным выплатам, а также не иметь денежного потока для эксплуатации, что увеличивает вероятность продажи ниже ожидаемого.

Читайте оригинал здесь