Разработка коэффициента корректировки цен на землю в направлении, выгодном для людей

Обследование почти 10 000 маршрутов для создания коэффициента K

Народный комитет Хошимина утвердил проект строительства коэффициента корректировки цен на землю (коэффициент K) на территории Хошимина, который будет применяться с 1 июля 2026 года. Проект реализует 29 000 анкет на 9 746 улицах и участках дорог. Каждая улица будет иметь не менее 3 анкет, выполненных организациями по оценке, для сбора данных, соответствующих рыночным тенденциям.

Коэффициент K используется для корректировки таблицы цен на землю в соответствии с каждым районом, местоположением, в качестве основы для расчета платы за использование земли и финансовых обязательств. Разработка этого коэффициента направлена на сокращение разницы между государственной и рыночной ценами, а также повышение прозрачности в управлении.

В процессе реализации подразделения будут расследовать, классифицировать землю, разделять стоимость, выбирать стандартные земельные участки и составлять сравнительные таблицы для расчета коэффициента K по каждому участку. В то же время результаты применения текущего коэффициента K также будут пересмотрены и проанализированы для совершенствования нового метода строительства.

Область реализации проекта на всей территории города, с базовой следственной единицей на уровне коммун и кварталов. Сборные данные будут обобщены и обработаны для формирования общей базы данных для управления.

Согласно Резолюции 254/2025/QH15, местные органы власти должны издать коэффициент K до 1 июля, чтобы служить основой для расчета платы за использование земли, арендной платы за землю и связанных с ней финансовых обязательств.

Ранее Хошимин ввел новый прейскурант на землю с начала 2026 года. Коэффициент K будет умножен на прейскурант на землю, чтобы приблизить расчетную цену к рыночной, способствуя повышению прозрачности в управлении земельными ресурсами.

Плата за использование земли может вырасти

Коэффициент K включает в себя коэффициент корректировки уровня рыночных колебаний, коэффициент корректировки в соответствии с планированием, коэффициент корректировки в соответствии с другими факторами, влияющими на стоимость земли. Согласно предварительному обследованию, коэффициент K для расчета платы за использование земли при изменении целевого назначения, расчет компенсации, как ожидается, составит 1,2 раза и более в зависимости от места. Для сельскохозяйственных земель коэффициент K может быть выше.

Многие считают, что разработка коэффициента K должна обеспечивать объективность и справедливость. Доктор Нгуен Зуй Фыонг - директор по инвестициям DG Capital - считает, что прейскурант земли в Хошимине в настоящее время находится на высоком уровне во многих районах, поэтому разработка коэффициента K должна перейти от мышления о дополнении к мышлению о корректировке в соответствии с рынком. Разработка прейскуранта земли в соответствии с реальной ценой является довольно важным направлением, поэтому необходимо строить в направлении корректировки, чтобы соответствовать реальности, а не по умолчанию коэффициент K должен быть увеличен. Если базовая цена уже высока, а разработка коэффициента K в соответствии со старым мышлением «K всегда больше 1», то очень легко увеличить цену расчета финансовых обязательств людей.

Решением, предложенным этим экспертом, является то, что коэффициент должен определяться на основе фактических данных транзакций, который может быть равен 1 или меньше 1 в некоторых местах, а не по умолчанию больше 1. Это помогает снизить финансовое бремя для людей и предприятий в условиях роста цен и того, что экономика по-прежнему сталкивается со многими трудностями.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости Хошимина (HoREA), затронуты не только домохозяйства и частные лица, но и определение стоимости земли с коэффициентом K приводит к тому, что плата за использование земли, подлежащая уплате по проекту, очень высока и необоснованна, поэтому необходимо разработать коэффициент корректировки цены земли, применяемый к каждому району, месту, проекту для применения к проектам недвижимости, коммерческому жилью, городским районам.

Г-н Ле Хоанг Чау привел пример: Предположим, что есть участок земли на улице Нгуен Сьен, Хошимин, площадью 1 га, таблица цен на землю составляет 56,6 миллионов донгов, коэффициент корректировки цен на землю в настоящее время составляет около 1,4 раза, то есть около 80 миллионов донгов/м2. Таким образом, если применять «Таблицу цен на землю x коэффициент корректировки цен на землю», то при изъятии земли, передаче земли, изменении целевого назначения земли... будет применяться цена земли 80 миллионов донгов/м2.

Между тем, также на улице Нгуен Сьен с проектом многоэтажного жилого комплекса площадью 10 000 м2 с коэффициентом использования земли в 7 раз. Цена квартир в настоящее время составляет 50 миллионов донгов/м2.

Если взять срок реализации проекта в 2 года, за вычетом расходов на продажи, управление, проценты по кредитам, за вычетом прибыли инвестора и за вычетом затрат на строительство, то, если применить «метод избытка», стоимость избытка составит всего около 35 миллионов донгов/м2, в то время как по «коэффициенту К» она составляет 80 миллионов донгов/м2 (что в 2,28 раза выше). Таким образом, чтобы не понести убытки, предприятие должно поднять цену продажи выше 100 миллионов донгов/м2.

Из приведенного выше примера видно, что плата за использование земли может резко возрасти при применении нового прейскуранта, оказывая большое давление на стоимость проекта. Если не повысить цену продажи, предприятиям будет трудно удержаться; напротив, цены на жилье рискуют продолжать расти, а предложение станет еще более дефицитным.

По словам г-на Чау, оценка стоимости земли для проектов недвижимости, коммерческого жилья, городских районов отличается от стоимости отдельной жилой земли из-за большого масштаба, высокого коэффициента использования земли, но низкой плотности застройки, а также большой разницы в доле инвестиций между сегментами. Поэтому необходимо создать коэффициент K, соответствующий реальности, чтобы избежать обратного воздействия, увеличивающего финансовое бремя для предприятий и людей.

Читайте оригинал здесь