Политика аренды жилья для бедных и малоимущих в Японии: извлеченные уроки для Вьетнама

Япония считается одной из стран, успешно построивших систему жилищной политики для бедных и людей с низкими доходами посредством многоуровневой модели поддержки, сочетающей общественное жилье, субсидии на аренду жилья, поддержку арендаторов и программы доступного жилья. В статье анализируется правовая база, механизм работы и эффективность политики аренды жилья для бедных и людей с низкими доходами в Японии; в то же время предлагаются некоторые решения по применению опыта Японии в практических условиях Вьетнама.

1. Политика аренды жилья для бедных и малоимущих в Японии

Япония является одной из азиатских стран, построивших относительно совершенную и устойчивую систему политики социального жилья. В отличие от многих стран, которые сосредоточены только на поддержке строительства общественного жилья или субсидиях на аренду отдельных домов, Япония разрабатывает многоуровневую модель поддержки, сочетающую инструменты права, финансов и социального обеспечения, чтобы гарантировать, что все группы населения, находящиеся в трудной ситуации, имеют возможность получить доступ к подходящему жилью. Этот подход исходит из концепции того, что жилье - это не только товар на рынке, но и основное социальное право, связанное с человеческим достоинством и правом граждан на получение минимального уровня жизни. Этот дух отражен в статье 25 Конституции Японии 1947 года, согласно которой государство обязано обеспечивать минимальные цивилизованные условия жизни для всех граждан через систему социального обеспечения.

Самой важной основой системы жилищной поддержки в Японии является Закон о государственном жилье 1951 года. Этот закон был принят в контексте восстановления Японии после Второй мировой войны, когда миллионы людей оказались в серьезной ситуации нехватки жилья. Посредством этого закона Центральное правительство оказывает финансовую поддержку местным органам власти для строительства и управления фондом общественного жилья в аренду для домохозяйств с низким доходом. Примечательно, что политика направлена не только на создание предложения жилья, но и на создание механизма определения арендной платы в зависимости от платежеспособности каждого домохозяйства. Арендная плата рассчитывается по формуле, связанной с фактическим доходом арендатора (общий доход домохозяйства за вычетом 380 000 иен, умноженных на количество людей в домохозяйстве, не считая арендатора, и за вычетом других специальных льгот) (1), гарантируя, что домохозяйства с самым низким доходом получат самую низкую арендную плату. Когда доходы домохозяйств увеличиваются, арендная плата также корректируется в сторону увеличения и постепенно приближается к рыночной цене. Этот механизм помогает реализовать принцип социальной справедливости, в то же время избегая чрезмерного субсидирования и неэффективного использования государственных ресурсов.

Благодаря гибким и подходящим ценам качество жилья по-прежнему регулируется очень конкретно. Квартиры должны иметь минимальную площадь 25 м2, соответствовать строгим стандартам безопасности, особенно устойчивости к землетрясениям. В зависимости от реальных условий местные власти могут скорректировать соответствующие стандарты. Лица, желающие арендовать общежитие, должны подать заявку в местный орган управления и быть рассмотренными в соответствии с критериями дохода, условий проживания и семейных обстоятельств для обеспечения справедливости и эффективности политики.

К 1970-м годам количество общественных домов, в основном многоквартирных домов (данчи) в Японии, достигло почти двух миллионов единиц, что сделало их неотъемлемой частью национальной системы социального обеспечения. В это время правительство Японии заявило, что в основном решило проблему нехватки жилья после войны. Наряду с экономическим развитием и повышением уровня жизни населения, привлекательность общественных жилых домов постепенно снижалась, когда многие домохозяйства перешли к владению собственным жильем. С 1980-х годов изменение в потребностях и вкусах в жилье привело к тому, что общественные жилые дома перестали быть такими популярными, как раньше; к 2000-м годам многие жилые районы пришли в упадок, а низкий уровень заполняемости был снесен или реконструирован (2).

В первые десятилетия 21-го века, наряду с процессом экономического развития и изменениями в структуре населения, правительство Японии осознало, что одной только опоры на общежитие недостаточно для решения новых возникающих жилищных проблем. Многие группы населения, хотя и испытывают трудности с доступом к рынку жилья, не подлежат предоставлению общего жилья. Этот политический вакуум побудил правительство Японии создать новый механизм поддержки, который был бы более гибким. Важным шагом в этом процессе является внесение поправок в Закон о сети безопасности жилья 2017 года и продолжение поправок в 2024 году (3). Цель этого закона - расширить сферу поддержки от традиционных бедных домохозяйств до уязвимых групп населения на рынке жилья. Объекты поддержки включают людей с низкими доходами (равными или менее 158 000 иен), пожилых людей, инвалидов, домохозяйства, воспитывающие маленьких детей, жертв стихийных бедствий, жертв насилия в семье, иностранцев и многие другие уязвимые группы. Это отражает изменение в политическом мышлении Японии, когда она перешла от подхода, основанного в основном на критериях дохода, к подходу, основанному на степени уязвимости в доступе к жилью.

Важным моментом системы Жилищной сети безопасности является сочетание государственного и частного секторов. Вместо того, чтобы просто строить больше общественного жилья за счет государственных средств, правительство поощряет частных домовладельцев регистрироваться для участия в системе и сдавать жилье в аренду лицам, нуждающимся в поддержке (Жилье Жилищной сети безопасности). Другие механизмы для мотивации домовладельцев включают регистрацию жилья для лиц, нуждающихся в поддержке, финансовую поддержку (реконструкция жилья, снижение арендной платы и комиссий за аренду) и поддержку подключения к месту жительства через специализированные организации. Закон о внесении поправок в 2024 году продолжает расширять систему, добавляя модель «Жилье для поддержки проживания», направленную на усиление поддержки людей с низкими доходами, пожилых людей, инвалидов, домохозяйств с маленькими детьми и жертв стихийных бедствий. К марту 2025 года в системе зарегистрировано более 943 000 квартир, а также сеть из более чем 1000 организаций по поддержке проживания и 155 советов по поддержке жилья по всей стране, что способствует расширению доступа к жилью для уязвимых групп населения. Этот механизм помогает эффективно использовать существующие жилищные ресурсы в обществе, снижает нагрузку прямых инвестиций из государственного бюджета и быстро расширяет предложение доступного жилья.

Помимо поддержки предложения жилья, правительство Японии также уделяет особое внимание прямой поддержке арендаторов через программу пособий на жилье (Jūkyo Kakuho Kyûfukin) (4). Это политический инструмент, помогающий предотвратить потерю жилья из-за потери работы или серьезного снижения доходов (которая может возникнуть из-за потрясений в внутренней экономике). В Токио условия получения пособий применяются к домохозяйствам с низким доходом, например, домохозяйство с одним человеком с доходом не более 138 000 иен в месяц, домохозяйство с двумя людьми не более 194 000 иен в месяц и домохозяйство с тремя людьми не более 241 000 иен в месяц. В то же время общая сумма сбережений домохозяйства не должна превышать 504 000 иен для домохозяйства с одним человеком, 780 000 иен для домохозяйства с двумя людьми и максимум 1 миллион иен для домохозяйства с тремя и более людьми. Максимальная аренда жилья варьируется от 53 700 иен в месяц для одного человека, 64 000 иен в месяц для двух человек и 69 800 иен в месяц для трех-пяти человек; в некоторых центральных районах Токио размер пособия может достигать 86 000 иен в месяц (5). Пособие передается непосредственно домовладельцу и может длиться не более девяти месяцев. Получатели пособия обязаны регистрироваться и активно искать работу через систему Hello Work, отражая принцип увязки жилищной поддержки с экономической ответственностью бенефициаров. Во время пандемии COVID-19 более 120 000 домохозяйств в Японии получили эту политику (6). Это показывает важную роль программы в предотвращении потери жилья и обеспечении социальной защиты уязвимых групп населения (включая граждан Японии и легально проживающих иностранцев), особенно в период экономического кризиса или стихийных бедствий.

Новой тенденцией в жилищной политике Японии является содействие развитию доступного жилья со стороны правительства Токио. С 2025 финансового года правительство Токио реализует программу развития фонда аренды жилья по цене, составляющей всего около 60–80% от рыночной (7). Эта политика направлена на группу населения, которая считается «пробелом» между доступом к социальному жилью и открытым рынком жилья, то есть на тех, кто имеет слишком высокий доход, чтобы пользоваться общественным жильем, но не имеет возможности получить доступ к коммерческому жилью. Арендная плата поддерживается на уровне около 60–80% от рыночной. Например, для квартиры с рыночной арендной платой 100 000 иен в месяц арендатор должен платить только около 60 000–80 000 иен в месяц в зависимости от конкретного уровня поддержки. Приоритетными категориями являются домохозяйства с низким доходом, но не имеющие права на аренду общественного жилья, одинокие домохозяйства, молодежь, работающая в неформальном секторе, работники с нестабильной работой и выпускники, испытывающие большое давление из-за стоимости жилья. Благодаря созданию жилищного фонда и механизму сотрудничества с частным сектором, программа направлена на расширение предложения недорогого жилья, а также на заполнение пробела между общественным жильем и коммерческим жильем, тем самым повышая доступность жилья для уязвимых групп населения в крупных городах. Формирование фонда доступного жилья показывает переход от традиционной модели социального обеспечения к современной модели управления, в которой государство играет роль созидателя, ориентатора и создания механизма мобилизации ресурсов из частного сектора для решения социальных проблем.

Несмотря на достигнутые успехи, система жилья для бедных и людей с низкими доходами в Японии по-прежнему сталкивается с немалыми вызовами. Одной из выдающихся проблем является дискриминация на рынке аренды жилья (8). Многие домовладельцы по-прежнему опасаются сдавать в аренду пожилым людям, инвалидам, иностранцам или людям с особыми обстоятельствами. Основная причина заключается в опасениях по поводу платежеспособности арендной платы, рисков, возникающих в процессе проживания, или расходов, связанных с управлением имуществом. Чтобы исправить эту ситуацию, правительство Японии активизировало программы гарантий аренды жилья, упростило процедуры регистрации и разработало сеть организаций, поддерживающих проживание, чтобы снизить риски для домовладельцев (9).

2. Уроки опыта для Вьетнама

На нынешнем этапе политика жилищного строительства для населения, особенно социального жилья, всегда находится в центре внимания партии и государства (10) с целью обеспечения социального равенства, стабильности промышленных людских ресурсов, устойчивого городского развития и подтверждения превосходства, доброй природы нашего режима. В ходе работы с партийным комитетом правительства и соответствующими министерствами и отраслями о ходе реализации Директивы No 34-CT/TW от 24.5.2024 Секретариата ЦК от 19.5.2026, Генеральный секретарь, Президент То Лам поручил, чтобы жилье было для проживания, а не для бизнеса, накопления активов, жилищная политика на новом этапе должна быть разработана с новым мышлением, новым видением, чтобы все имели жилье (11). Для реализации этих целей жилищная политика должна не только ограничиваться целями по количеству с проектом 1 миллион квартир (12), связанным с улучшением качества инфраструктуры и окружающей среды, но и переключиться на обеспечение права на жилье в качестве основы, а не ограничиваться целью поддержки людей, владеющих недвижимостью, определяя модель "аренда жилья" как одну из основных опор национальной жилищной политики.

Политика аренды жилья для бедных и людей с низкими доходами в Японии является моделью, имеющей очень важную справочную ценность для совершенствования жилищной политики Вьетнама в настоящее время. Обзор политики отражает всеобъемлющий подход, сочетающий прямую и косвенную поддержку, между государственными и частными ресурсами, между жилищной политикой и политикой социального обеспечения; особенно гибкость и разнообразие в поддержке застройщиков (владельцев), арендаторов, в создании льготных механизмов, достаточно привлекательных для привлечения частного капитала для инвестиций в сегмент недорогого жилья или создания профессиональной экосистемы аренды жилья, способствуя созданию устойчивого, прозрачного, цивилизованного и всеобъемлющего пространства для проживания, обеспечивая дух, чтобы никто не остался позади в процессе урбанизации, все люди имеют возможность иметь жилье, соответствующее их экономическим возможностям, особенно рабочие и низкооплачиваемые работники. Основываясь на опыте Японии и практических условиях Вьетнама, необходимо комплексно реализовать ряд следующих решений.

Во-первых, реализация политики социального жилья переходит от поддержки владения к обеспечению доступа к жилью. В условиях высоких цен на жилье, развитие жилья в аренду по разумным ценам, не следует ли утверждать, что это важная опора для удовлетворения потребностей работников с низкими доходами.

Во-вторых, необходимо разработать политику поддержки жилья, включающую развитие социального жилья, субсидии на аренду жилья и поддержку расходов на проживание, развитие жилищного фонда, снижение цен на аренду. Это помогает расширить сферу охвата и подходит для многих различных групп населения.

В-третьих, необходимо активно мобилизовать ресурсы частного сектора в развитии аренды жилья. Государство должно усовершенствовать политику льгот в отношении земли, налогов, кредитов, финансовой поддержки и механизма разделения рисков для поощрения участия предприятий.

В-четвертых, жилищное законодательство должно быть связано с другими политиками социального обеспечения, такими как занятость, доходы, здравоохранение, образование и социальная инфраструктура. Жилье должно развиваться в направлении создания стабильной и устойчивой среды обитания.

В четверг необходимо уделить приоритетное внимание развитию аренды жилья в промышленных зонах, экономических зонах и крупных городах. Для крупных городов, таких как Ханой, Хошимин, Хайфонг, обеспечение жилья для рабочих и служащих будет способствовать повышению качества людских ресурсов и повышению привлекательности инвестиций.

Наконец, необходимо усовершенствовать базу данных и повысить потенциал государственного управления данными о жилье, обнародовать и сделать прозрачными критерии и бенефициаров, предотвратить и пресекать злоупотребления политикой. Полная система данных поможет более эффективно планировать, реализовывать и контролировать политику.

Опыт Японии показывает, что политика аренды жилья для бедных и людей с низкими доходами может быть эффективной только при строительстве на основе прочной институциональной основы, поддерживаемой всеобъемлющей системой социального обеспечения и при активном участии частного сектора. Для Вьетнама исследование, усвоение и выборочное применение этого опыта будет способствовать совершенствованию жилищной политики в направлении «дом для проживания», «все люди имеют возможность жить», особенно бедные, люди с низкими доходами, уязвимые слои населения, обеспечивая инклюзивность, гуманизм и устойчивое развитие.

-------------------------------------------------------------------------

(1). Job Circle Nippon, 2025. Необходимые расходы при аренде дома в Японии. Круг работ Ниппон. URL https://jobcirclenippon.vn/column/chi-phi-can-thiet-khi-thue-nha-tai-nhat/ (по состоянию на 22.06.26).

(2). Кнороз, Т., 2020. Взлет и падение Данчи, крупнейшего эксперимента в области социального жилья в Японии [Документ WWW]. АрчДейли. URL https://www.archdaily.com/933829/the-rise-and-fall-of-danchi-93japans-largest-social-housing-experiment (по состоянию на 22.06.26).

(3). Устранение беспокойства по поводу аренды жилья для пожилых людей, живущих в одиночестве, и других лиц; Вступает в силу пересмотренный Закон о «Сетье социального обеспечения жилья» [WWW Document], 2026. Онлайн-портал государственной информации Японии. URL https://www. gov-online. go. jp/article/202511/entry-9947. html (доступно 6.22.26).

(4). Plaza Homes Ltd, 2025. Гранты на льготы по арендной плате в Японии — льготы по обеспечению безопасности жилья [Документ WWW]. ПЛАЗА ДОМА. URL https://www.realestate-tokyo.com/living-in-tokyo/immigration-government/rent-relief/ (по состоянию на 22.06.26).

(5). Как указано выше

(6). Деревенский дом, 2022 г. Как получить государственную помощь в аренде. URL https://blog.villagehouse.jp/vi/japanese-apartment-life/how-to-get-government-rental-assistance/ (по состоянию на 22.06.26).

(7). Note.com, 2026. Какова политика правительства Токио в отношении «доступного жилья»?｜アイけんせつ [Документ WWW]. примечание (ノート). URL https://note.com/ai_kensetsu/n/ndb5a61fce6f1 (по состоянию на 23.06.26).

(8). Рика, 2025. Почему иностранцы в Японии часто сталкиваются с отказом в аренде жилья. Блог A-Realty. URL https://arealty.jp/blog/foreigners-rental-rejection-japan/ (по состоянию на 23.06.26).

(9). Сугасава, Т., Харано, К., 2023. Эксперимент по дискриминации иностранцев на рынке аренды жилья в Японии, исследующий 23 района Токио. Journal of the Japanese and International Economies 69, 101273. https://doi. org/10.1016/j.jjie. 2023.101273

(10). Директива No 34-CT/TW от 24.5.2024 Секретариата ЦК об усилении руководства партии работой по развитию социального жилья в новых условиях.

(11). Народная электронная газета, 19 июня 2026 г.: Построение политики жилищного строительства по новой модели, обеспечивающей каждому жилье

(12). Решение No 338/QD-TTg от 03.04.2023 года Премьер-министра: Утверждение проекта "Инвестиции в строительство не менее 01 миллиона квартир социального жилья для людей с низким доходом, рабочих промышленных зон в период 2021-2030 годов".

Смотрите оригинал здесь