Инвесторы в недвижимость становятся все более осторожными при вложении средств
Рынок недвижимости вступает в стадию "очистки", что влечет за собой явные изменения в поведении инвесторов.
Денежный поток активно перемещается в активы реальной стоимости
Исследовательские данные Института оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IRE) показывают, что рынок недвижимости Вьетнама переживает процесс «здоровой очистки», с заметными изменениями как в поведении инвесторов, так и в логике движения рынка.
Если раньше распространенным психологическим фактором было страх упустить возможность и вкладывать деньги в краткосрочный рост цен, то сейчас покупатели стали более осторожными, более тщательно выбирают. Наряду с юридическими факторами и возможностями застройщика, такие критерии, как фактическая эксплуатация, ликвидность и пространство для устойчивого роста недвижимости, становятся все более важными.
С конца III квартала 2025 года рост процентных ставок делает инвесторов более осторожными. Однако первичные цены остаются на высоком уровне из-за увеличения затрат на проект. Вступление в силу нового прейскуранта на землю с начала 2026 года в направлении приближения к рыночной цене способствует повышению справедливости и прозрачности, но также значительно увеличивает затраты на развитие проекта, когда цены на землю составляют до 30% от стоимости жилья.
Наряду с этим, давление со стороны цен на строительные материалы, финансовых затрат, затрат на рабочую силу и связанных с ними затрат на реализацию. Примерно с марта 2026 года многие проекты зафиксировали рост продажных цен на 2%-5% по сравнению с предыдущим периодом, поскольку эти расходы постепенно перенесены в себестоимость продукции.
В Ханое средняя цена продажи новых проектов достигла около 128 миллионов донгов/м2, увеличившись на 28% по сравнению с 2025 годом; если учитывать Хынгйен, средняя цена достигла около 87 миллионов донгов/м2. В Хошимине средняя цена продажи достигла около 110 миллионов донгов/м2, незначительно увеличившись по сравнению с 2025 годом. Между тем, в Дананге средняя цена продажи достигла около 91 миллиона донгов/м2, увеличившись примерно на 10%, в основном из-за появления предложения класса люкс и корректировки цен на следующих этапах продаж.
Сила, способствующая развитию недвижимости
По данным VARS, в среднесрочной и долгосрочной перспективе прогнозируется дальнейший рост рынка недвижимости, но в более требовательном направлении.
Одним из основных двигателей этого цикла является процесс совершенствования и синхронизации системы законодательства о земле, жилье и бизнесе с недвижимостью. Это не только основа для устранения трудностей для проблемных проектов, но и открывает путь для новых проектов, в то же время играя роль «естественного фильтра», постепенно исключая слабых инвесторов, не имеющих финансовых возможностей, внедряющих или не отвечающих требованиям прозрачности рынка.
Кроме того, инфраструктура по-прежнему является основополагающей движущей силой для переформатирования пространства развития рынка недвижимости. Такие проекты, как аэропорт Лонг Тхань, аэропорт Зя Бинь, кольцевая дорога 3, кольцевая дорога 4, высокоскоростная железная дорога Ханой - Куангнинь, Бен Тхань - Кан Гио, а также крупные логистические коридоры не только улучшают возможности подключения, но и создают предпосылки для формирования крупных, интегрированных и более систематических городских районов.
Примечательно, что общий объем среднесрочных государственных инвестиций в период 2026-2030 годов, как ожидается, достигнет 8,22 миллиона миллиардов донгов, что в 2,7 раза больше, чем в период 2021-2025 годов, что станет стимулом для экономики в целом и рынка недвижимости в частности.
Наряду с этим, макроэкономические факторы, особенно динамика уровня процентных ставок, продолжают играть ключевую роль в формировании стоимости капитала, вкуса к риску и ожиданий доходности инвесторов.
Примечательной тенденцией на следующем этапе является переход от однополярной модели города к многоцентровой. «Устойчивое отчуждение» больше не является эмоциональной отчужденностью от центра, а является ориентированным перемещением к спутниковым городам, мегаполисам, супергородам и новым развивающимся районам, которые были синхронно спланированы и имеют хорошую подключенную инфраструктуру. Эта тенденция помогает рынку реструктурироваться вглубь, формируя новые полюса роста, в то же время создавая условия для более рационального распределения капитала и населения, а не для дальнейшего сжатия в центральной ядре.
Читайте оригинал здесь
