Более строгий контроль за передачей социального жилья

В соответствии с действующими положениями Закона о жилье 2023 года, покупатели социального жилья имеют право на передачу после 5 лет с момента полной оплаты и получения свидетельства. Купля-продажа после этого периода осуществляется в соответствии с рыночным механизмом, без ограничений для получателей передачи.

Однако в проекте поправок к закону, который сейчас обсуждается, Министерство строительства предлагает внести изменения в направлении более жесткого контроля. После 5 лет использования владельцы социального жилья, желающие продать его, больше не смогут свободно совершать сделки, а смогут передавать его только лицам, имеющим право на получение социальной жилищной политики.

Это предложение исходит из того факта, что многие квартиры социального жилья после ограничения сделок были куплены и проданы как коммерческое жилье, с резким ростом цен, даже приблизившись к коммерческому жилью.

Обследование в Ханое показало, что многие проекты социального жилья, которые когда-то продавались по цене около 11-18 миллионов донгов за квадратный метр, но через 5-10 лет выросли в 6-7 раз, достигнув 60-80 миллионов донгов за квадратный метр. Некоторые квартиры были проданы примерно за 5 миллиардов донгов, что не сильно отличается от коммерческого жилья в том же районе. Эта тенденция затрудняет доступ к социальному жилью, предназначенному для людей с низкими доходами, после некоторого времени использования.

Комментируя этот вопрос, адвокат, магистр Фам Тхань Туан (Адвокатская коллегия города Ханоя) считает, что социальное жилье формируется за счет льготной политики государства в отношении земли, кредитов, налогов... поэтому установление ограничений на право распоряжения необходимо для обеспечения целей социального обеспечения, избегая превращения общественных выгод в частные.

На самом деле, это продолжение юридической логики с момента установления первоначальной сделки. Социальное жилье не функционирует полностью в соответствии с рыночным механизмом, а распределяется в соответствии с политикой с конкретными объектами. Поэтому продолжение контроля за объектами, получающими передачу на вторичном рынке, является уместным, обеспечивая согласованность политики.

Практика показывает, что разрешение на свободную передачу после некоторого времени привело к тенденции «коммерциализации» социального жилья, что снизило первоначальное значение политики. АКТИВ, сформированный из льготного механизма, может быстро стать инструментом получения прибыли в соответствии с рынком, что влечет за собой риск спекуляций, извлечения выгоды и сокращения возможностей доступа к жилью для уязвимых групп.

Адвокат Фам Тхань Туан считает, что, с точки зрения как юридической, так и цели политики, ограничение круга лиц, подлежащих передаче, является разумным, необходимым и не противоречит праву распоряжения имуществом. Это также способ гарантировать, что социальное жилье сохранит свою истинную природу на протяжении всего жизненного цикла сделки, вместо того, чтобы быть «коммерциализированным» через некоторое время.

С другой точки зрения, адвокат Нгуен Ван Динь (Адвокатская коллегия г. Ханоя) считает, что необходимо учитывать осуществимость в реализации правил. В настоящее время, когда застройщик продает социальное жилье, рассмотрение объектов осуществляется строго с участием застройщика и регулирующих органов, включая Департамент строительства.

Однако на вторичном рынке, когда люди хотят перепродать, проверка покупателей столкнется со многими проблемами. «Кто будет нести ответственность за проверку? Продавец, покупатель или регулирующий орган? Вернется ли инвестор к этой работе спустя много лет?» - задал вопрос он. По его словам, если не будет четкого механизма реализации, правила могут быть трудно применимыми, снижать эффективность законодательства и влиять на сознательность соблюдения гражданами.

Предложение Министерства строительства показывает усилия по возвращению социального жилья к достижению целей социального обеспечения. Однако политика должна сбалансировать предотвращение корысти и обеспечение законных прав людей. В контексте активизации развития социального жилья к 2030 году нормативно-правовая база должна быть не только строгой, но и достаточно гибкой для устойчивого развития рынка.

Читайте оригинал здесь