Расширение возможностей владения социальным жильем

От "узкого места" застрявшей группы

На заседании 24 марта Постоянный комитет правительства согласовал политику внесения изменений и дополнений в Постановление No 100/2024/ND-CP. Основным моментом этого изменения является повышение среднего дохода для рассмотрения вопроса о покупке социального жилья (NƠXH). Это рассматривается как своевременный шаг в ответ на тот факт, что цены на жилье в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, стремительно растут, опережая темпы роста доходов работников.

На самом деле, на рынке существует «тишина» для группы с средним доходом. Они люди с доходами выше порога бедности, но у них недостаточно потенциала, чтобы прикоснуться к коммерческому жилью. История семьи Нгуен Ван Нама (32 года, снимающего жилье в районе Кау Зяй, Ханой) является типичным примером.

Общий доход супругов составляет около 42 миллионов донгов в месяц. С накопленным капиталом почти в 900 миллионов донгов, г-н Нам когда-то уверенно искал возможность купить коммерческую квартиру. Однако базовая двухкомнатная квартира в настоящее время также колеблется от 5 до 6 миллиардов донгов. Если занять в банке около 3 миллиардов донгов, то каждый месяц его семье придется выплачивать как основную сумму, так и проценты в размере более 20 миллионов донгов, а нести проценты по кредиту слишком рискованно. Поэтому, если он купит коммерческую квартиру, у него не хватит сил, а если он купит социальное жилье, то столкнется с правилами старого порога дохода.

Согласие экспертов

С профессиональной точки зрения, доктор Чау Динь Линь - преподаватель Банковского университета Хошимина, выразил поддержку: "С точки зрения спроса и предложения, правительство прилагает усилия в вопросе о наличии 1 миллиона квартир социального жилья. В настоящее время рынок недвижимости сосредоточен на сегменте коммерческого жилья среднего и высокого класса. Когда цены на жилье становятся все выше и выше, людям, желающим иметь реальное жилье, становится все труднее иметь возможность им обладать".

Господин Линь привел в пример суровую реальность в Ханое, когда средняя цена квартир достигла 100 миллионов донгов за квадратный метр, что делает даже тех, кто имеет доход 20-25 миллионов донгов, «безнадежными» в коммерческом жилье. Поэтому расширение круга бенефициаров социального жилья является прямым решением для решения потребностей в жилье для группы с средним доходом.

Соглашаясь с этим, адвокат Нгуен Ван Динь (Коллегия адвокатов г. Ханоя) также отметил: "Увеличение среднего дохода для получения социальной жилищной политики, как это предусмотрено в проекте постановления (увеличение среднего дохода до 25 миллионов донгов в месяц для физических лиц, 50 миллионов донгов в месяц для супружеских пар), расширит круг лиц, имеющих право на получение социальной жилищной поддержки, лучше удовлетворяя потребности населения в жилье. Это группа лиц, которые не имеют возможности получить доступ к коммерческому жилью в соответствии с рыночным механизмом, поэтому нуждаются в поддержке государства для обеспечения потребностей в жилье".

Однако адвокат Нгуен Ван Динь выразил обеспокоенность по поводу дисбаланса между скоростью смягчения условий получения выгоды и способностью рынка к реагированию.

Господин Динь проанализировал, что в последнее время в некоторых проектах социального жилья, когда застройщики открывают продажи продукции, часто возникает ситуация, когда предложение не удовлетворяет спрос. Каждый раз, когда открываются продажи, всего несколько сотен квартир, но количество фактически поданных заявок достигает нескольких десятков тысяч.

"В этом контексте предложение о дальнейшем расширении круга лиц продолжит "расширение спроса", в то время как предложение в целом не улучшилось. Скорость "расширения предложения" не поспевает за скоростью "расширения спроса", что сделает "конкуренцию", "гонку" за подачей документов на покупку социального жилья еще более напряженной и ожесточенной", - поделился адвокат Динь.

Местные органы власти должны быть гибкими в применении потолка доходов

По словам адвоката Нгуен Ван Диня, за исключением двух специфических городов, Ханоя и Хошимина, потолок дохода в 25 миллионов донгов в месяц классифицируется как группа «довольно высокого дохода» в остальных 32 населенных пунктах. Если применять его массово, это может повлиять на местный бюджет. Причина в том, что проекты социального жилья освобождаются от уплаты земельного налога; Если количество проектов городских районов, коммерческого жилья уменьшится, то не будет получена плата за использование земли, арендная плата за землю, в то время как доходы от земли в настоящее время по-прежнему занимают высокую долю в доходах бюджета населенных пунктов.

Разделяя точку зрения о необходимости гибкости в зависимости от местности, доктор Чау Динь Линь предложил: "При корректировке уровня дохода в указе следует применять только в отдельных регионах, а не уравнивать. Например, в Хошимине я считаю, что этот уровень очень нормальный, но в других провинциях уровень дохода в 25 миллионов донгов на человека приближается к группе со средним и высоким уровнем дохода.

Нужен коэффициент адаптации вместо «погони» за изменениями

Помимо вопроса бюджета, доктор Чау Динь Линь также опасается, что привязка порога доходов к фиксированной цифре приведет к тому, что политика всегда будет находиться в состоянии "погони" за реальностью.

Когда индекс инфляции (ИПЦ) меняется, мы вынуждены внести поправки в Постановление для адаптации. Вместо пассивного следования реальности, фундаментальным решением является наличие коэффициента, который помогает порогу саморегулируемого дохода соответствовать колебаниям ИПЦ, тем самым обеспечивая устойчивость и гибкость политики.

Чтобы решить проблему "конкурентной покупки", вызывающую беспокойство общественности, доктор Чау Динь Линь предложил более структурированное видение рынка. Он считает, что бум социального жилья - это не только вопрос количества, но и переход к сегментам, чтобы соответствовать разнообразному диапазону доходов населения.

В ближайшее время сегмент социального жилья может быть больше, он будет разработан в соответствии с каждым сегментом доходов населения. Это необходимый сигнал, чтобы социальное жилье действительно стало силой, меняющей рынок. Вместо того, чтобы сосредоточиться только на общем образце, диверсификация продуктов в соответствии с платежеспособностью поможет спросу и предложению встретиться в самых реальных моментах.

Эта точка зрения тесно дополняет предложение адвоката Нгуен Ван Диня о разделении группы субъектов.

По словам адвоката Диня, для самозанятых или неквалифицированных работников с доходом менее 10 миллионов донгов в месяц - группы, которая почти не может полностью купить квартиру, - государство должно сосредоточиться на поставках жилья в аренду.

Сочетание "сегментации" продуктов социального жилья доктором Линь и "расширения фонда аренды жилья" адвокатом Динем является ключом к обеспечению: люди с хорошим доходом (почти 25 миллионов донгов) имеют жилье для покупки, а люди с низким доходом по-прежнему имеют место для проживания посредством аренды, избегая ситуации, когда все бросаются в одну " узкую дверь", как сейчас.

Читайте оригинал здесь