Как урегулировать случаи возникновения споров о купле-продаже земли с помощью рукописных документов

Юридическая компания TNHH Phap Tri отвечает: Купля-продажа, передача прав пользования землей - это сделка, связанная с имуществом большой стоимости. В соответствии с законодательством при передаче прав пользования землей стороны должны заключить нотариально заверенный или заверенный договор, после чего покупатель выполняет процедуру регистрации изменений (переоформления) в органе регистрации земли.

Однако на практике в течение длительного времени существовало множество случаев купли-продажи земли по рукописным документам, и даже были случаи, когда в руках были только купле-продажа и свидетельство о праве собственности от бывшего владельца или участок земли без свидетельства о праве собственности.

Чтобы решить эту проблему, земельное законодательство установило административные процедуры для решения случаев купли-продажи земли по рукописным документам, помогая людям завершить юридические процедуры, не обязательно подавая в суд.

Эти положения отражены в пункте 5 статьи 137 Закона о земле 2024 года, статье 42 Постановления 101/2024/ND-CP и подробно разъясняются в Постановлении 151/2025/ND-CP.

Случай 1: Владелец земли имеет Свидетельство

Если покупка и продажа состоят только из рукописного документа и красной книги бывшего владельца, покупатель может подать заявление о регистрации изменений в земельный кадастр для оформления процедуры переоформления.

В этом случае нет необходимости возвращаться для подписания нотариального договора со старым владельцем, особенно если старый владелец не сотрудничает. Орган регистрации земли примет документы и предпримет шаги в соответствии с правилами.

Кроме того, бывают случаи, когда обе стороны подписали нотариальный договор в полном объеме, покупатель заплатил, но продавец не передал свидетельство о собственности. В этом случае покупатель все равно может подать нотариальный договор для регистрации изменений.

Официальные органы будут публично размещать информацию в соответствии с правилами. Если спор не возникнет, государственные органы могут аннулировать старый сертификат и выдать новый сертификат покупателю.

Таким образом, если земля уже имеет красную книгу и нет споров, процедура обработки обычно относительно проста.

Случай 2: У владельца земли нет Свидетельства

Если на земельном участке нет свидетельства, закон делит его на несколько различных случаев.

В первом случае, если у бывшего владельца нет документов о праве пользования землей в соответствии со статьей 137 Закона о земле, компетентные органы будут рассматривать только сделки купли-продажи по рукописным документам, произошедшие до 1 июля 2014 года. Покупатель должен доказать стабильный процесс управления и использования земли и происхождение передачи.

Во втором случае, если у бывшего владельца есть документы о праве пользования землей в соответствии со статьей 137 Земельного кодекса, но купля-продажа осуществляется только рукописным документом или документы о купле-продаже пропали, компетентные органы все равно могут рассмотреть вопрос о признании сделки, совершенной до 1 августа 2024 года.

Третий случай - покупатель получает передачу от наследников землевладельца. В этом случае наследники должны сначала выполнить процедуру наследования, а затем продолжить процедуру передачи права собственности покупателю.

На самом деле, не все случаи требуют подачи иска. Нынешний Закон о земле разработал административный план легализации сделок купли-продажи рукописными документами, помогая людям завершить процедуру переоформления, если спор не возникнет. Подача иска в суд происходит только тогда, когда кто-то оспаривает право пользования землей или компетентные органы вывешивают документы, но кто-то возражает.

Если решение должно быть принято в суде, этот процесс может занять много лет в судах первой и апелляционной инстанций, а в некоторых случаях сделка может быть признана недействительной.

Смотрите оригинал здесь.